El modelo de contrato de alquiler de vivienda es el documento más buscado por propietarios e inquilinos en España. En esta guía encontrarás todo lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler de vivienda en España en 2026, con la normativa completamente actualizada, y al final podrás descargar gratis nuestro modelo en PDF.
¿Qué es un modelo contrato de alquiler de vivienda?
Un contrato de alquiler de vivienda es un acuerdo legal entre el propietario de un inmueble (arrendador) y la persona que va a habitarlo (arrendatario). En él se establecen las condiciones del arrendamiento: duración, precio, obligaciones de cada parte y cláusulas específicas acordadas entre ambos.
En España, los contratos de arrendamiento de vivienda están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), Ley 29/1994, modificada de forma relevante por la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda y posteriormente por el Real Decreto-ley 8/2026.
Novedades en el alquiler de vivienda en 2026
El mercado del alquiler en España ha experimentado cambios normativos importantes en los últimos años. En 2026 hay tres novedades que debes conocer antes de firmar cualquier contrato:
1. Prórroga extraordinaria de hasta 2 años (RDL 8/2026)
El Real Decreto-ley 8/2026 ha aprobado una prórroga extraordinaria de hasta 2 años para determinados contratos de vivienda habitual vigentes que finalicen su periodo de prórroga obligatoria, siempre que se cumplan los requisitos establecidos.
2. El IRAV sustituye al IPC como referencia de actualización
Desde el 25 de mayo de 2023, para contratos firmados a partir de esa fecha, la actualización anual de la renta ya no se referencia al IPC sino al IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE. Para contratos anteriores a esa fecha, sigue aplicando el IPC salvo que el contrato indique otra fórmula.
3. Zonas de mercado tensionado
En 2026 existen zonas declaradas como mercado residencial tensionado principalmente en Cataluña, Baleares y algunas zonas del País Vasco y Navarra. En estas zonas aplican limitaciones adicionales a la subida de rentas. Comunidades como Madrid y Andalucía no han adoptado este sistema.
¿Qué debe incluir un contrato de alquiler de vivienda?
Un contrato de arrendamiento válido en España debe incluir los siguientes elementos:
Datos de las partes
- Nombre completo, DNI y domicilio del arrendador
- Nombre completo, DNI y domicilio del arrendatario
Descripción del inmueble
- Dirección completa de la vivienda
- Referencia catastral
- Estado de la vivienda en el momento de la entrega
Duración del contrato
La duración puede pactarse libremente, pero la LAU establece prórrogas mínimas obligatorias a favor del inquilino. Si el arrendador es persona física, el inquilino puede permanecer en la vivienda hasta alcanzar un mínimo de 5 años. Si el arrendador es persona jurídica (empresa o fondo), el mínimo es de 7 años.
Renta y forma de pago
- Importe mensual de la renta
- Forma de pago: la LAU establece que el pago debe realizarse por medios electrónicos con carácter general
- Cuenta bancaria del arrendador
- Día de pago: salvo pacto distinto, durante los 7 primeros días del mes
Actualización de la renta
Para contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023, la actualización anual se referencia al IRAV, no al IPC. La actualización solo puede aplicarse una vez al año y el arrendador debe comunicarla por escrito al inquilino.
Fianza
Es obligatorio que el arrendatario entregue al inicio del contrato una fianza equivalente a una mensualidad de renta. Esta fianza no puede actualizarse durante los primeros 5 años del contrato (7 si el arrendador es empresa). El propietario debe depositarla en el organismo autonómico correspondiente.
Gastos y suministros
Debe especificarse qué gastos corren a cargo del arrendatario y cuáles del arrendador.
Duración y prórrogas del contrato de alquiler en 2026
La duración inicial del contrato puede ser la que acuerden las partes. Sin embargo, la LAU establece un sistema de prórrogas obligatorias:
- Si la duración pactada es inferior a 5 años (o 7 si el arrendador es empresa), el contrato se prorrogará automáticamente por periodos anuales hasta alcanzar ese mínimo
- El inquilino puede comunicar su no renovación con al menos 30 días de antelación
- Pasado el mínimo obligatorio, el contrato entra en prórroga tácita anual hasta un máximo de 3 años más, salvo que alguna de las partes comunique su voluntad de no renovarlo
- En 2026, el RDL 8/2026 añade una prórroga extraordinaria adicional de hasta 2 años para contratos que cumplan los requisitos establecidos
Actualización de la renta en 2026: el IRAV
Desde 2025, la referencia para actualizar la renta en contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023 es el IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda), publicado mensualmente por el INE en su web oficial.
En marzo de 2026 se intentó introducir un tope excepcional adicional del 2% mediante decreto ley, pero el Congreso no lo convalidó, por lo que actualmente el IRAV es la única referencia legal vigente sin tope adicional.
Para contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023, sigue aplicando el IPC como referencia, salvo que el contrato establezca otra fórmula.
Obligaciones del arrendador
- Entregar la vivienda en condiciones habitables
- Realizar las reparaciones necesarias para mantener la habitabilidad
- Garantizar el uso pacífico de la vivienda
- Depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente
- Facilitar el certificado de eficiencia energética
- No puede acceder a la vivienda sin consentimiento del inquilino
Obligaciones del arrendatario
- Pagar la renta en los plazos acordados por medios electrónicos
- Usar la vivienda exclusivamente como vivienda habitual
- Conservar la vivienda en buen estado
- Comunicar al propietario cualquier desperfecto urgente
- Permitir el acceso al propietario para reparaciones necesarias
- Devolver la vivienda al finalizar el contrato en el mismo estado
Errores comunes al firmar un contrato de alquiler
No documentar el estado inicial de la vivienda
Hacer un inventario fotográfico detallado antes de la entrega de llaves es fundamental para evitar disputas al finalizar el contrato.
Referenciar la actualización de renta al IPC en contratos nuevos
Para contratos firmados desde mayo de 2023, esto no es legalmente correcto. La referencia debe ser el IRAV.
No especificar quién paga los gastos de comunidad e IBI
Si el contrato no lo indica, la jurisprudencia suele atribuir estos gastos al propietario.
Incluir cláusulas contrarias a la LAU
Cualquier cláusula que perjudique los derechos mínimos del inquilino establecidos en la LAU se considerará nula aunque esté firmada.
No depositar la fianza en el organismo autonómico
Es una obligación del arrendador. Incumplirla puede acarrear sanciones.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler
¿Puede el propietario entrar en la vivienda sin avisar?
No. El propietario necesita el consentimiento del inquilino para acceder a la vivienda, salvo emergencia. Hacerlo sin permiso puede constituir un delito de allanamiento de morada.
¿Qué pasa si el inquilino no paga la renta?
El propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. La Ley de Vivienda de 2023 introdujo modificaciones en los plazos, especialmente para personas en situación de vulnerabilidad.
¿Puede el inquilino subarrendar la vivienda?
Solo con consentimiento expreso y por escrito del propietario. Sin ese permiso, el subarriendo no está permitido.
¿El contrato de alquiler necesita notario?
No. Un contrato privado firmado por ambas partes es perfectamente válido. El notario es opcional y aporta mayor seguridad jurídica pero tiene coste adicional.
¿Qué ocurre si el propietario quiere vender la vivienda?
El inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Además, el contrato de arrendamiento se mantiene aunque la vivienda cambie de propietario.
¿Puede el inquilino marcharse antes de que acabe el contrato?
Sí, a partir del sexto mes, comunicándolo al propietario con al menos 30 días de antelación. Si el contrato recoge penalización por desistimiento anticipado, deberá abonarla.
¿Qué es el Bono Alquiler Joven en 2026?
Es una ayuda estatal de 250€ al mes durante 2 años para jóvenes de 18 a 35 años que alquilan su vivienda habitual, con requisitos de renta y precio del alquiler. Consulta en el Ministerio de Vivienda si cumples los requisitos.
Descarga el modelo de contrato de alquiler de vivienda 2026
A continuación puedes descargar gratis nuestro modelo de contrato de alquiler de vivienda, actualizado conforme a la LAU vigente y a las novedades de 2026.
Este modelo tiene carácter orientativo e informativo. No constituye asesoramiento jurídico profesional. Para situaciones específicas o complejas, consulta con un abogado especializado en derecho inmobiliario.