El contrato de compraventa de vivienda es el documento que formaliza el acuerdo entre comprador y vendedor para la transmisión de un inmueble. Aunque la compraventa se perfecciona definitivamente con la escritura pública ante notario, el contrato privado previo es el paso que establece las condiciones del acuerdo y vincula jurídicamente a ambas partes. En esta guía encontrarás el modelo de contrato de compraventa de vivienda actualizado a 2026, qué debe incluir y todos los gastos e impuestos que debes tener en cuenta.
¿Qué es el contrato de compraventa de vivienda?
El contrato de compraventa de vivienda es el acuerdo mediante el cual el vendedor se obliga a entregar la vivienda y el comprador a pagar el precio acordado. Su base legal se encuentra en los artículos 1445 y siguientes del Código Civil.
En la práctica, la compraventa de un inmueble se desarrolla en dos fases:
- Contrato de arras o contrato privado de compraventa: documento privado firmado entre las partes que establece las condiciones del acuerdo y reserva la operación
- Escritura pública ante notario: formalización definitiva de la transmisión de la propiedad
El contrato de compraventa de vivienda privado tiene plena validez jurídica. Sin embargo, no permite inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad ni solicitar una hipoteca. Para ello es imprescindible la escritura pública notarial.
Diferencia entre contrato de arras y contrato de compraventa de vivienda
Aunque ambos son contratos privados previos a la escritura, tienen funciones distintas:
- Contrato de arras: reserva la vivienda con entrega de una señal económica (habitualmente el 10% del precio) y establece las consecuencias si alguna parte desiste
- Contrato de compraventa de vivienda privado: documento más completo que recoge todas las condiciones de la transmisión sin necesidad de entrega de señal, o que complementa las arras ya firmadas
En muchas operaciones se firma directamente el contrato de compraventa de vivienda sin pasar por las arras, especialmente cuando la operación está cerrada y solo falta agendar la notaría.
Qué debe incluir el contrato de compraventa de vivienda
Identificación de las partes
Nombre completo, DNI y domicilio del vendedor y del comprador. Si el vendedor es una empresa, sus datos societarios y representante legal.
Descripción completa del inmueble
- Dirección exacta
- Referencia catastral
- Número de finca registral y datos del Registro de la Propiedad
- Superficie construida y útil
- Descripción de las dependencias (habitaciones, baños, garaje, trastero si se incluyen)
- Cuota de participación en la comunidad de propietarios
Estado de cargas
El vendedor debe declarar expresamente si la vivienda está libre de cargas (hipotecas, embargos, servidumbres) o indicar las cargas existentes y cómo se resolverán (cancelación previa a la escritura o subrogación del comprador).
Precio y forma de pago
- Precio total de la vivienda
- Cantidad entregada en concepto de arras o señal (si procede)
- Resto pendiente de pago en la escritura pública
- Forma de pago (transferencia, cheque nominativo)
Fecha de la escritura pública
El contrato de compraventa de vivienda debe fijar una fecha límite para elevar el acuerdo a escritura pública ante notario. Lo habitual es entre 1 y 3 meses desde la firma del contrato privado.
Elección de notario
Según el artículo 5 del Real Decreto 515/1989, la elección del notario corresponde al comprador, que debe notificárselo al vendedor con al menos 7 días naturales de antelación.
Gastos e impuestos
El contrato de compraventa de vivienda debe especificar quién asume cada gasto. Por ley, la distribución es:
- Gastos de notaría: habitualmente el comprador
- Registro de la Propiedad: el comprador
- ITP o IVA: el comprador
- Plusvalía municipal: el vendedor
- IRPF por ganancia patrimonial: el vendedor
Estado de la comunidad de propietarios
El vendedor debe declarar que está al corriente de pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. En la escritura, debe aportarse el certificado del administrador acreditándolo.
Situación arrendaticia
Declaración expresa de si la vivienda está o no ocupada por inquilinos u otros ocupantes.
Entrega de llaves
Lo habitual es que la entrega de llaves se produzca en el momento de la firma de la escritura pública.
Impuestos en la compraventa de vivienda 2026
Los impuestos son uno de los aspectos más importantes a tener en cuenta antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda:
Para el comprador
Vivienda de segunda mano → Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
El tipo varía según la comunidad autónoma: entre el 6% y el 10% del precio de compra. En Andalucía el tipo general es del 7%.
Vivienda nueva del promotor → IVA + Actos Jurídicos Documentados (AJD)
- IVA: 10% (4% para VPO)
- AJD: entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma
Para el vendedor
IRPF por ganancia patrimonial
La diferencia entre el precio de venta y el precio de adquisición tributa en el IRPF del vendedor entre el 19% y el 28% según el importe de la ganancia.
Plusvalía municipal (IIVTNU)
Impuesto municipal sobre el incremento de valor del terreno urbano. Lo paga el vendedor y lo gestiona el Ayuntamiento del municipio donde está la vivienda.
Documentación necesaria para la escritura pública
Antes de acudir al notario, el vendedor debe reunir:
- DNI en vigor
- Escritura de propiedad anterior
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- Último recibo del IBI
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio)
- Cédula de habitabilidad (en comunidades autónomas que lo exijan)
- Certificado de deuda pendiente de la hipoteca (si hay hipoteca que cancelar)
Errores frecuentes en el contrato de compraventa de vivienda
No verificar las cargas antes de firmar
El comprador debe obtener una nota simple del Registro de la Propiedad antes de firmar el contrato de compraventa de vivienda para verificar cargas, embargos e hipotecas.
No comprobar que el vendedor es el propietario real
La nota simple del Registro también acredita quién es el titular registral. Si hay varios propietarios, todos deben firmar el contrato.
No incluir la fecha de escritura
Sin fecha límite para la escritura, cualquiera de las partes puede dilatar indefinidamente el proceso.
No pedir el certificado de eficiencia energética
Es obligatorio para la venta de viviendas. Su ausencia puede acarrear sanciones y problemas en la notaría.
Confundir el contrato de compraventa de vivienda con la escritura pública
El contrato privado vincula a las partes pero no transmite la propiedad registralmente. Sin escritura pública no puedes inscribir la vivienda a tu nombre ni solicitar hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de compraventa de vivienda
¿Es obligatorio el contrato de compraventa de vivienda privado?
No. Se puede ir directamente a la escritura pública, aunque el contrato privado previo es muy habitual para asegurar el acuerdo mientras se gestiona la hipoteca y se prepara la documentación.
¿Qué pasa si el vendedor se niega a elevar a escritura pública?
El comprador puede exigirlo judicialmente al amparo del artículo 1279 del Código Civil, que establece que cualquiera de las partes puede obligar a la otra a formalizar el contrato en escritura pública.
¿Puedo comprar una vivienda con el contrato privado sin escritura?
Técnicamente la compraventa es válida, pero sin escritura pública no podrás inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad ni solicitar hipoteca.
¿Quién elige al notario en la compraventa de vivienda?
El comprador tiene derecho a elegir el notario, siempre que lo notifique al vendedor con al menos 7 días de antelación.
¿Puede el vendedor cancelar la venta después de firmar el contrato privado?
Si hay arras penitenciales, debe devolver el doble. Si el contrato es de compraventa puro sin arras penitenciales, el comprador puede exigir el cumplimiento forzoso ante los tribunales.
Descarga el modelo de contrato de compraventa de vivienda 2026
A continuación puedes descargar gratis nuestro modelo de contrato de compraventa de vivienda, actualizado a 2026.
Este modelo tiene carácter orientativo. Dada la importancia económica de la operación, se recomienda su revisión por un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de firmarlo.