El contrato de arras es el documento previo a la escritura de compraventa que reserva el inmueble y fija las consecuencias económicas si alguna de las partes se echa atrás. En España es habitual entregar entre el 5% y el 10% del precio como señal. Pero no todos los contratos de arras son iguales: el tipo que elijas determina completamente tus derechos si algo sale mal. En esta guía encontrarás los 3 tipos de contrato de arras, cuándo usar cada uno y el modelo actualizado a 2026.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado mediante el cual comprador y vendedor formalizan su intención de llevar a cabo una compraventa inmobiliaria, entregando el comprador una cantidad de dinero al vendedor como señal o anticipo. Este documento sirve para reservar el inmueble y fijar las condiciones básicas de la futura escritura pública.
El contrato de arras no es obligatorio en España, pero su uso está muy extendido porque da seguridad jurídica a ambas partes durante el período que media entre el acuerdo verbal y la firma ante notario.
Los 3 tipos de contrato de arras en España
1. Contrato de arras penitenciales
Son las más habituales en el mercado residencial español (representan aproximadamente el 65% de los contratos de arras firmados). Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil y son las únicas que permiten el desistimiento libre de ambas partes:
- Si el comprador desiste: pierde las arras entregadas
- Si el vendedor desiste: debe devolver el doble de las arras recibidas
Para que tengan efecto penitencial, el contrato de arras debe mencionar expresamente el artículo 1454 del Código Civil o indicar con total claridad que las partes pueden desistir con estas consecuencias. Si la redacción es ambigua, los tribunales las calificarán como confirmatorias.
Cuándo usar arras penitenciales: cuando el comprador aún necesita confirmar la hipoteca, cuando alguna parte tiene dudas sobre la operación o cuando se quiere dar a ambas partes una «puerta de salida» razonable.
2. Contrato de arras confirmatorias
No están reguladas en un artículo específico del Código Civil sino en las normas generales de las obligaciones. A diferencia de las penitenciales, no permiten el desistimiento libre: la cantidad entregada es simplemente un anticipo a cuenta del precio final.
Si una de las partes incumple, la otra puede:
- Exigir el cumplimiento forzoso del contrato ante los tribunales
- Reclamar daños y perjuicios por el incumplimiento
El incumplimiento de un contrato de arras confirmatorias puede obligar a un vendedor arrepentido a vender la vivienda al precio pactado aunque haya recibido una oferta mejor.
Cuándo usar arras confirmatorias: cuando la operación está cerrada y solo falta agendar la notaría, cuando ambas partes tienen total seguridad en la operación o cuando se quiere reforzar el compromiso.
3. Contrato de arras penales
Funcionan como una cláusula penal: cuantifican por adelantado la indemnización por incumplimiento de cualquiera de las partes. Si una parte falla, paga las arras como penalización. La parte cumplidora puede optar entre exigir el cumplimiento forzoso o quedarse con la penalización, pero no las dos cosas a la vez (salvo pacto expreso).
Son menos habituales en operaciones entre particulares y más frecuentes en compraventas comerciales o entre promotoras y compradores.
Cuánto se paga en el contrato de arras
No hay un importe legalmente establecido. Lo habitual en el mercado español es:
- 5% del precio de venta: en operaciones donde el comprador tiene menos certeza de conseguir financiación
- 10% del precio de venta: lo más habitual en operaciones consolidadas
Ejemplo práctico: Si el precio de venta es 200.000€ y se pactan arras penitenciales del 10%:
- El comprador entrega 20.000€ al firmar el contrato de arras
- Si el comprador desiste: pierde los 20.000€
- Si el vendedor desiste: devuelve 40.000€ (el doble)
- Si la operación se completa: los 20.000€ se descuentan del precio final y el comprador paga 180.000€ en la notaría
¿Qué pasa si el banco deniega la hipoteca?
Es una de las situaciones más frecuentes y más conflictivas. La respuesta depende de lo que diga el contrato de arras:
Si hay cláusula suspensiva por denegación de hipoteca
El comprador puede recuperar las arras sin penalización si incluye en el contrato una cláusula que condicione la operación a la obtención de financiación. Esta cláusula debe ser específica: importe mínimo del préstamo, tipo de interés máximo y plazo para obtenerlo.
Si no hay cláusula suspensiva
La denegación del banco no exime al comprador de sus obligaciones. Si desistiera, perdería las arras (en penitenciales) o podría ser demandado por cumplimiento forzoso (en confirmatorias).
⚠️ Si vas a comprar con hipoteca, incluye siempre una cláusula suspensiva por denegación de financiación en el contrato de arras.
Qué debe incluir el contrato de arras
Identificación de las partes
Nombre completo, DNI y domicilio de comprador y vendedor.
Descripción del inmueble
Dirección, referencia catastral, número de finca registral, superficie y descripción registral. Debe coincidir exactamente con los datos del Registro de la Propiedad.
Precio total y señal
Precio de venta pactado y cantidad entregada como arras, con indicación de que se descuentan del precio final.
Tipo de arras
Indicación expresa del tipo de arras pactado. Para las penitenciales, mención expresa al artículo 1454 del Código Civil.
Plazo para la escritura pública
Fecha límite para elevar el contrato de arras a escritura pública ante notario. Si no se cumple, hay que regular qué ocurre.
Gastos e impuestos
Quién asume los gastos de escritura, ITP, plusvalía municipal y honorarios de notaría y registro.
Cláusula suspensiva por hipoteca
Si el comprador necesita financiación, condición expresa de que el contrato queda sin efecto si el banco deniega la hipoteca en los términos pactados.
Estado del inmueble
Declaración del vendedor sobre el estado del inmueble, cargas existentes y si está libre de inquilinos.
Errores frecuentes en el contrato de arras
No especificar el tipo de arras
Si el contrato de arras no indica expresamente si son penitenciales o confirmatorias, los tribunales tienden a calificarlas como confirmatorias, lo que impide el desistimiento libre.
No incluir cláusula suspensiva por hipoteca
Sin esta cláusula, la denegación del banco hace que el comprador pierda las arras o pueda ser demandado.
Descripción incompleta del inmueble
Una descripción vaga del inmueble puede dar lugar a disputas sobre qué se estaba comprando exactamente.
No verificar cargas antes de firmar
Antes de firmar el contrato de arras, el comprador debe obtener una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que el inmueble está libre de cargas, embargos o hipotecas no declaradas.
No regular qué pasa si no se llega a escriturar en el plazo
Si el plazo para la escritura vence sin que se haya podido firmar (por causas ajenas a las partes), el contrato de arras debe prever la posibilidad de prorrogarlo.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
¿El contrato de arras necesita notario?
No. Es un contrato privado entre las partes. Sin embargo, puede elevarse a escritura pública si las partes lo desean, lo que aporta mayor seguridad jurídica.
¿Puede el vendedor vender la vivienda a otro comprador después de firmar el contrato de arras?
No sin consecuencias. Si lo hace, debe devolver el doble de las arras (en penitenciales) o puede ser demandado por cumplimiento forzoso (en confirmatorias).
¿Las arras tributan en el IRPF?
Si el vendedor retiene las arras por desistimiento del comprador, tributan como ganancia patrimonial en su IRPF. Si el comprador las pierde, no puede deducirlas.
¿Cuánto tiempo suele durar el contrato de arras?
Lo más habitual es entre 1 y 3 meses, tiempo suficiente para que el comprador gestione la hipoteca y se fije fecha de notaría.
¿Qué pasa si el vendedor no puede escriturar en la fecha pactada?
Depende del contrato de arras. Si no hay previsión expresa, el comprador puede exigir el cumplimiento o el doble de las arras según el tipo pactado.
Descarga el modelo de contrato de arras 2026
A continuación puedes descargar gratis nuestro modelo de contrato de arras penitenciales, el tipo más habitual en la compraventa de vivienda en España, actualizado a 2026.
Este modelo tiene carácter orientativo. Dada la importancia económica y jurídica del contrato de arras, se recomienda su revisión por un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de firmarlo.