El contrato de alquiler con opción a compra es una fórmula que combina el arrendamiento de una vivienda con el derecho preferente del inquilino a comprarla en un plazo determinado. En 2026 esta modalidad gana protagonismo como alternativa para quienes quieren acceder a la propiedad sin disponer aún del capital para la entrada hipotecaria. En esta guía encontrarás cómo funciona el contrato de alquiler con opción a compra, qué debe incluir y el modelo descargable actualizado a 2026.
¿Qué es el contrato de alquiler con opción a compra?
El contrato de alquiler con opción a compra combina dos figuras jurídicas distintas en un solo documento:
- Arrendamiento: el inquilino ocupa la vivienda y paga una renta mensual, con los mismos derechos y obligaciones que en cualquier alquiler tradicional regulado por la LAU
- Opción de compra: el inquilino adquiere el derecho exclusivo de comprar el inmueble durante un plazo determinado y por un precio previamente pactado
La opción de compra es un derecho, no una obligación. El inquilino puede decidir no ejercerla al vencimiento del plazo. El propietario, en cambio, sí está obligado a vender si el inquilino decide comprar dentro del plazo pactado.
No existe una ley específica que regule esta figura en España. Su marco legal se construye combinando la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para la parte del alquiler y el Código Civil para la parte de la opción de compra.
Cómo funciona el contrato de alquiler con opción a compra
La prima de opción
Al firmar el contrato de alquiler con opción a compra, el inquilino suele pagar al propietario una cantidad inicial llamada prima de opción. Esta prima es el precio que paga el inquilino por reservarse el derecho a comprar la vivienda durante el plazo pactado.
La prima de opción suele situarse entre el 1% y el 10% del precio de compra pactado. Si el inquilino ejerce la opción y compra la vivienda, la prima se descuenta del precio final. Si no la ejerce, el propietario conserva la prima como compensación.
Descuento del alquiler en el precio de compra
En muchos contratos de alquiler con opción a compra se pacta que una parte o la totalidad de las rentas mensuales pagadas durante el período de alquiler se descuenten del precio final de compra. Este porcentaje debe quedar expresamente pactado en el contrato.
El precio de compra
El precio al que el inquilino podrá comprar la vivienda debe quedar fijado en el contrato de alquiler con opción a compra desde el principio. Puede pactarse un precio fijo o un precio base actualizable según algún índice (como el IPC).
El plazo para ejercer la opción
El contrato de alquiler con opción a compra debe establecer un plazo concreto durante el cual el inquilino puede ejercer su derecho a comprar. Lo habitual es entre 2 y 5 años. Al vencer el plazo sin que el inquilino haya ejercido la opción, esta se extingue.
Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra
Para el inquilino
- Permite acceder a una vivienda sin necesidad de disponer del capital inicial para la entrada hipotecaria
- Tiempo para mejorar su situación financiera y acumular ahorros mientras vive en la vivienda
- Precio de compra fijado desde el principio, protegido frente a subidas del mercado
- Posibilidad de conocer la vivienda en profundidad antes de comprarla
- Las rentas pagadas pueden descontarse parcial o totalmente del precio de compra
Para el propietario
- Garantiza un ingreso regular durante el período de alquiler
- Asegura un comprador con precio y condiciones pactadas
- La prima de opción compensa el hecho de tener la vivienda comprometida
- Solución para propietarios que no consiguen vender al precio deseado de inmediato
Fiscalidad del contrato de alquiler con opción a compra en 2026
La fiscalidad de esta figura es compleja porque combina dos operaciones con tratamiento fiscal diferente:
Durante el período de alquiler
- Para el propietario: las rentas mensuales tributan como rendimientos de capital inmobiliario en el IRPF, igual que cualquier alquiler. La prima de opción también tributa en el IRPF en el año en que se recibe.
- Para el inquilino: puede aplicar la deducción por alquiler de vivienda habitual si tiene derecho a ella (contratos anteriores a 2015 o si la comunidad autónoma la mantiene).
Si el inquilino ejerce la opción de compra
- ITP o IVA: si es vivienda de segunda mano, el inquilino paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Si es vivienda nueva, paga IVA (10%) más Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- Para el propietario: la ganancia patrimonial (diferencia entre precio de venta y valor de adquisición) tributa en el IRPF. La prima de opción ya cobrada forma parte del precio de venta.
- Plusvalía municipal: la paga el vendedor (propietario) por el incremento de valor del terreno urbano.
⚠️ Importante: cuando la compra es prácticamente segura desde el inicio, la Agencia Tributaria puede considerar la operación como una adquisición financiada desde el principio, con importantes consecuencias fiscales. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de firmar.
Si el inquilino no ejerce la opción
- El propietario conserva la prima de opción, que ya habrá tributado en el año de cobro.
- El contrato de alquiler finaliza según lo pactado.
Qué debe incluir el contrato de alquiler con opción a compra
Un contrato de alquiler con opción a compra bien redactado debe contener:
Parte de arrendamiento
- Identificación de las partes y del inmueble
- Duración del contrato de alquiler
- Renta mensual y forma de pago
- Fianza (mínimo 1 mensualidad)
- Obligaciones de cada parte durante el alquiler
Parte de opción de compra
- Precio de compra pactado o fórmula para calcularlo
- Importe de la prima de opción y condiciones de devolución
- Porcentaje de las rentas que se descuentan del precio final
- Plazo para ejercer la opción
- Forma de notificar al propietario la decisión de comprar
- Consecuencias si el inquilino no ejerce la opción
- Posibilidad de inscripción de la opción en el Registro de la Propiedad
Inscripción en el Registro de la Propiedad
Es muy recomendable inscribir la opción de compra en el Registro de la Propiedad. Esta inscripción protege al inquilino frente a terceros: si el propietario intentara vender la vivienda a otra persona durante el plazo de la opción, el inquilino podría hacerla valer frente a ese tercero.
Errores frecuentes en el contrato de alquiler con opción a compra
No fijar el precio de compra desde el principio
Si el contrato de alquiler con opción a compra no establece un precio de compra concreto, la opción puede ser declarada nula por falta de objeto determinado.
No especificar el porcentaje de alquiler que se descuenta
Si no queda claro qué parte de las rentas pagadas se descuenta del precio final, pueden surgir conflictos en el momento de la compra.
No inscribir la opción en el Registro de la Propiedad
Sin inscripción registral, la opción de compra no es oponible a terceros. Si el propietario vende la vivienda a otra persona, el inquilino podría perder su derecho.
No regular qué pasa con la prima si no se ejerce la opción
El contrato de alquiler con opción a compra debe especificar expresamente que la prima se pierde si el inquilino no ejerce la opción en plazo. Sin esta cláusula, pueden surgir disputas.
Ignorar la fiscalidad antes de firmar
La complejidad fiscal de este tipo de contrato puede generar sorpresas desagradables. Consulta siempre con un asesor fiscal antes de firmar.
Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler con opción a compra
¿Puede el propietario vender la vivienda a otra persona durante el plazo de la opción?
No si la opción está inscrita en el Registro de la Propiedad. Sin inscripción, el propietario podría venderla, aunque incurriría en responsabilidad por incumplimiento contractual.
¿Qué pasa si el banco no me concede hipoteca cuando quiero ejercer la opción?
La falta de financiación no exime al inquilino de las consecuencias de no ejercer la opción (pérdida de la prima). Por eso es recomendable negociar una cláusula que contemple esta situación.
¿El contrato de alquiler con opción a compra necesita notario?
No es obligatorio, pero es muy recomendable elevarlo a escritura pública e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para mayor seguridad jurídica.
¿Puede el inquilino ceder la opción a un tercero?
Solo si el contrato lo permite expresamente. Por defecto, la opción de compra es personal e intransferible.
¿Cuánto suele durar el plazo de opción?
Lo más habitual es entre 2 y 5 años, aunque las partes pueden pactarlo libremente.
Descarga el modelo de contrato de alquiler con opción a compra 2026
A continuación puedes descargar gratis nuestro modelo de contrato de alquiler con opción a compra, actualizado a 2026.
Este modelo tiene carácter orientativo. Dada la complejidad legal y fiscal de esta figura, se recomienda encarecidamente contar con el asesoramiento de un abogado y un asesor fiscal antes de firmarlo.